【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：喜見(jiàn)全面撤辣 樓市能否重見(jiàn)天日？
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2024-03-04
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蔡志忠-東區(qū)工商業(yè)聯(lián)會(huì)首席會(huì)長(zhǎng)、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)
港府日前公布的《財(cái)政預(yù)算案》是近年來(lái)最有驚喜的一份預(yù)算案，其中的焦點(diǎn)關(guān)于實(shí)施近14年的樓市調(diào)控措施（樓市辣招），終于宣布全部撤銷。雖然全撤辣招是香港主流民意，但還是令外界意想不到，因?yàn)橥ǔＵ绾沃贫ㄕ呤遣粫?huì)也不肯受坊間左右的。無(wú)論如何，港府正面回應(yīng)了各個(gè)行業(yè)的訴求，對(duì)于這個(gè)遲來(lái)的春天，筆者表示欣賞。
部分跌價(jià)可達(dá)4成 小業(yè)主面臨困境
香港經(jīng)濟(jì)前景嚴(yán)峻，幾年來(lái)樓市表面上整體下跌了24%，其實(shí)已經(jīng)暗中受到重創(chuàng)。讀者可能會(huì)認(rèn)為只跌了兩成多，何必大驚小怪？我就簡(jiǎn)單作一個(gè)譬如，就以過(guò)去兩年多住宅成交的10幾萬(wàn)個(gè)單位來(lái)計(jì)算，通常市場(chǎng)成交價(jià)參差不一，我們以整體平均下跌24%作基準(zhǔn)，假如大部分單位跌價(jià)為10%至20%，那么其余單位的市值跌幅便有可能達(dá)到40%，大家想想，這些如今樓價(jià)跌幅高達(dá)4成的小業(yè)主，他們的身家大縮水，相信多數(shù)人也將物業(yè)抵押給銀行，他們現(xiàn)在所面臨的困境會(huì)如何？
因此，我們看到了這些身為中小企業(yè)的小業(yè)主今天有多困難。市場(chǎng)還有另一批，也是數(shù)以萬(wàn)計(jì)的「百分百擔(dān)保特恵貸款」的中小企業(yè)，他們同樣出現(xiàn)還款違約的情況，如果銀行同一時(shí)間分別向他們Call Loan及追收欠款，會(huì)有大量的小業(yè)主和中小企業(yè)破產(chǎn)倒閉，影響金融體系的穩(wěn)定性。幸好這次港府全面撤辣，讓需要賣樓套現(xiàn)還債的小業(yè)主可以減價(jià)出貨，逃生有門；同時(shí)也宣布增加樓宇按揭成數(shù)，指示銀行不得向正常還款的客戶追Call Loan，算是暫時(shí)拯救了這些中小企業(yè)。
正如財(cái)爺對(duì)預(yù)算案的描述，大刀闊斧對(duì)樓市撤辣就是要挽回全世界對(duì)香港的信心。這次的壯舉相信并非單純是財(cái)金官員的智慧，其中一定有特首李家超的積極參與，還有中央領(lǐng)導(dǎo)人給出的指引。今天香港的發(fā)展走到十字路口，面對(duì)復(fù)雜的外圍國(guó)際環(huán)境，以及受到地緣政治因素影響，香港如何能夠鞏固國(guó)際金融中心地位，國(guó)家的支援政策起了關(guān)鍵性作用。港澳辦主任夏寶龍考察香港7天，非常重視和關(guān)心香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不僅親臨社區(qū)關(guān)懷基層民眾，還親自接見(jiàn)工商界人士，同時(shí)又宣布青島市和西安市加入自由行行列，更特地等到財(cái)政預(yù)算案公布后才放心離開，這意味著中央十分關(guān)心香港，在某些重大政策方面給予了正確指引。希望將來(lái)還有更多優(yōu)惠政策和開放更多自由行城市，全力支援香港，因此，我們必須更有信心，唱好香港。
住宅、鋪位、寫字樓的預(yù)測(cè)
好友問(wèn)筆者對(duì)于后市看法，樓市能否撥開云霧見(jiàn)青天？我認(rèn)為后市一定會(huì)有好轉(zhuǎn)，撤銷所有買賣樓宇的額外印花稅，等于將捆綁樓市的繩解開，買家馬上就增加。首先，在住宅方面，會(huì)有不少通過(guò)高才、優(yōu)才等計(jì)劃來(lái)港的人才加入買樓行列，「先免后征」實(shí)時(shí)變成全部免征，印花稅正式少付了11%左右，的確非常吸引；而香港人無(wú)論是買第二層樓、第三層樓作投資收租用途，均不用另付額外印花稅，這些都完全可以提高買家的入市意欲。不過(guò)，雖然二手樓業(yè)主重建了信心，短期內(nèi)價(jià)格應(yīng)該會(huì)「企硬」，不會(huì)再大幅減價(jià)賣樓，但是由于一手新樓供應(yīng)泛濫，預(yù)期地產(chǎn)商仍然會(huì)爭(zhēng)先恐后推盤，并以減價(jià)促銷形式賣樓。因此，樓市交投會(huì)明顯增加，將出現(xiàn)一手旺、二手靜的局面，整體成交量會(huì)增加3成甚至以上，然而價(jià)格仍有向下調(diào)整5%的空間。
鋪位市場(chǎng)方面，受惠自由行城市將會(huì)進(jìn)一步增加，帶動(dòng)游客重返高峰時(shí)期，鋪位租與售的價(jià)格會(huì)在下跌2成和3成之后找到支持點(diǎn)，而租售成交也會(huì)轉(zhuǎn)趨活躍。至于商業(yè)寫字樓方面，筆者認(rèn)為此板塊前景最為不明朗，早幾年國(guó)外企業(yè)和資金撤離，引致寫字樓空置率大幅上升，目前已達(dá)到16%左右，非常嚴(yán)峻。希望在撤辣后住宅市場(chǎng)交投活躍，以及在資本投資者入境計(jì)劃的帶動(dòng)之下，今年下半年也帶動(dòng)寫字樓的交投，包括買賣和租賃，期望在國(guó)家的大力支持下，明年有更多的中資企業(yè)，包括央企和國(guó)企進(jìn)駐香港，先讓他們撈底成功，價(jià)格從谷底反彈，繼而進(jìn)一步吸引外資回流香港。
