【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：信心是樓市見(jiàn)底的關(guān)鍵因素
專欄：金融
發(fā)布日期：2024-12-09
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、港區(qū)省級(jí)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)
不少讀者認(rèn)為筆者轉(zhuǎn)軚看好樓市，是因?yàn)榻瘴屹I了物業(yè)，所以開(kāi)始唱好。沒(méi)錯(cuò)，過(guò)去幾年筆者都較為看淡樓市，直到近期的確開(kāi)始轉(zhuǎn)為看好，但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，并非我買了樓才看好后市，而是因?yàn)榭春煤笫胁湃ベI樓投資。我對(duì)香港未來(lái)有信心，因此也看好后市，真金白銀的投資就是最好的證明。正如社會(huì)各界近期不斷呼吁本港財(cái)團(tuán)投地，港府又帶領(lǐng)85家大型企業(yè)老板級(jí)人馬參觀北部都會(huì)區(qū)，要求他們簽下投資意向書支持及參與北部發(fā)展，都是希望這些財(cái)團(tuán)能像我一樣，真正對(duì)香港投下信心的一票。
樓市是否見(jiàn)底，信心是關(guān)鍵因素，如果大家都沒(méi)有信心，都不買物業(yè)，財(cái)團(tuán)也不競(jìng)投土地，那么樓市缺乏買家，樓價(jià)自然下跌；相反如果大家都有信心，都想買樓，地產(chǎn)商又肯落標(biāo)買地，那么樓市受買家追棒，樓價(jià)又自然能夠止跌回升。一個(gè)人的投資決定可能需要深思熟慮，但整個(gè)樓市的升與跌，卻往往就在一念之差間產(chǎn)生。過(guò)去幾年，可以說(shuō)自2019年開(kāi)始的五年多時(shí)間，樓市基本上都充滿悲觀情緒，從成交量的長(zhǎng)期萎縮和樓價(jià)的顯著下跌，加上中小企業(yè)出現(xiàn)的財(cái)政困難，大家不難理解其實(shí)我們已經(jīng)經(jīng)歷了一段頗長(zhǎng)的艱難歲月。
10萬(wàn)億救市 保資產(chǎn)不爆破
經(jīng)濟(jì)有循環(huán)周期，股市也是，樓市當(dāng)然更是。經(jīng)過(guò)五年多時(shí)間的折騰，今天美國(guó)、日本和新加坡等地股市倍數(shù)上揚(yáng)，樓價(jià)也大幅攀升，唯有中國(guó)內(nèi)地和香港斯人獨(dú)憔悴，樓股皆暴跌，也引致大量民營(yíng)中小企業(yè)因爲(wèi)財(cái)困出現(xiàn)倒閉潮。先別說(shuō)香港股市，只說(shuō)樓市，住宅平均跌幅達(dá)到3成，而工商鋪更大跌4至5成，甚至6成，跌幅驚人。面對(duì)如此狀況，大多數(shù)買家見(jiàn)之卻步，望樓興嘆，然而小數(shù)聰明的買家開(kāi)始買進(jìn)，我們常說(shuō)的“高沽低揸”，其實(shí)也適用于樓市，投資行動(dòng)都應(yīng)該在價(jià)格低迷時(shí)進(jìn)行。
網(wǎng)民淡友會(huì)說(shuō)，現(xiàn)在的環(huán)境樓價(jià)還會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。其實(shí)也有可能，筆者的估算是在今天的價(jià)格買進(jìn)后，往后上升的空間大還是下跌的風(fēng)險(xiǎn)大？筆者相信今天的價(jià)格已經(jīng)見(jiàn)底，再下調(diào)的空間非常有限，后市或會(huì)出現(xiàn)U型發(fā)展，至于U的底部有多長(zhǎng)，不敢肯定，要似乎不同因素而定。內(nèi)地10萬(wàn)億元的救市措施如此龐大，市場(chǎng)不可能沒(méi)有反應(yīng)，時(shí)間會(huì)慢慢告訴大家答案，這個(gè)巨大的量化寬松政策，就像08年出現(xiàn)金融海嘯的美國(guó)那樣，以大印鈔票來(lái)解決經(jīng)濟(jì)危機(jī)，支撐股市和樓市，使資產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有爆破，美國(guó)當(dāng)時(shí)也是靠這一絕招，成功挽救了經(jīng)濟(jì)。
歐美高管入市 帶來(lái)什么信息？
近日有不少金融機(jī)構(gòu)和投行基金公司的老總，屬于歐美籍高管人士，他們大款地入市買樓，帶來(lái)了什么信息？就是金融機(jī)構(gòu)要開(kāi)始重新聘請(qǐng)員工，以及將大量回歸港島甲級(jí)寫字樓。那么從投資角度來(lái)看，哪一類物業(yè)更值得投資？“從哪里跌倒就從哪里爬起來(lái)！”甲級(jí)寫字樓跌得最多，就在甲級(jí)商廈里尋寶，一些在高峰時(shí)期價(jià)值每呎5萬(wàn)至6萬(wàn)元的甲級(jí)寫字樓，處于港島核心區(qū)灣仔北至中上環(huán)一帶，可供出售的只有10幢8幢，當(dāng)年甲廈價(jià)格與超級(jí)毫宅同價(jià)，今天每呎售價(jià)只需1.5萬(wàn)至2萬(wàn)元，非常吸引。
所謂物極必反，谷底終有反彈時(shí)，香港是國(guó)際金融中心排名三甲的大都市，大家應(yīng)該去了解一下全球國(guó)際金融中心的股市和樓市情況。你會(huì)相信網(wǎng)絡(luò)上的負(fù)評(píng)，還是著名金融投資者的眼光？春江水暖鴨先知，近期不少投資者開(kāi)始趁低吸納商廈與商鋪物業(yè)，大型金融機(jī)構(gòu)和中資財(cái)團(tuán)已經(jīng)出手，成交十分頻密，他們并非在炒樓影響民生，是在支持香港經(jīng)濟(jì)。今日勇于投資香港的人，既可作為自用或中長(zhǎng)線投資，也可支援疲弱的工商鋪市場(chǎng)，大家都有共同的理念，就是要幫助經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同時(shí)也對(duì)香港前景充滿信心！
