【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：投資之道 中庸之道
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2024-09-09
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蔡志忠-山西省政協(xié)常委及港區(qū)召集人、港區(qū)省級(jí)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)及常務(wù)顧問(wèn)
本欄經(jīng)常提醒讀者，看市場(chǎng)不要一面倒，宜采取中庸之道，也就是在市場(chǎng)好的時(shí)候別看得太好，市場(chǎng)差的時(shí)候別看得太差。即便是買樓自住，也要以投資角度看待，就如投資股票一樣，因?yàn)闃怯畋旧硪彩且环N投資工具，當(dāng)你擁有的自住居所升值了，哪怕只是一層居屋，都會(huì)感到高興，原因很簡(jiǎn)單，起碼身價(jià)升了，遲買的負(fù)擔(dān)也重了。
香港本土經(jīng)濟(jì)疲弱，股市表現(xiàn)欠佳，樓市也交投疏落，很多人對(duì)后市持觀望態(tài)度。近日有不少朋友（包括傳媒）詢問(wèn)筆者對(duì)后市看法，是否應(yīng)該入市？筆者沒(méi)有水晶球，不過(guò)還是那一句，采取中庸之道。今天的樓市與股市差不多，真正是孖公仔難兄難弟，都處于十分低迷狀態(tài)，買樓與買股一樣，要以個(gè)人財(cái)政和需求來(lái)衡量。我們?cè)囋嚪治鲆幌潞笫?，再總結(jié)現(xiàn)在是否應(yīng)該入市，個(gè)人認(rèn)為，股樓已經(jīng)下跌了許多，未來(lái)利好消息似乎比較多。至于作何決定，首先免責(zé)聲明，我只是提供意見(jiàn)給大家參考而已。
利淡因素有：
1）地緣政治局勢(shì)緊張，國(guó)內(nèi)和本港經(jīng)濟(jì)環(huán)境欠佳，樓股市場(chǎng)長(zhǎng)期不振，港股從高位下跌將近一半；住宅樓市在年初“撤辣“時(shí)轉(zhuǎn)勢(shì)出現(xiàn)小陽(yáng)春，樓價(jià)升了3%左右，到現(xiàn)在倒跌5%，總體樓價(jià)從高位下跌了28%。由于新樓供應(yīng)太多，地產(chǎn)商唯有繼續(xù)低價(jià)促銷，今年年底之前仍然會(huì)持續(xù)尋底，樓價(jià)從高位下跌超過(guò)3成以上甚有可能。
2）工商物業(yè)市場(chǎng)非常嚴(yán)峻，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，部分投資者過(guò)度借貸，出現(xiàn)銀行追Call Loan情況，銀主盤(pán)將在年底前更多涌現(xiàn)。加上數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中小企融資貸款計(jì)劃，將出現(xiàn)壞帳率急升，引致市面上零售飲食商店出現(xiàn)結(jié)業(yè)潮，令工商物業(yè)價(jià)格急跌，有的甚至跌逾5成或以上。這一點(diǎn)，從個(gè)別銀行的壞帳率高達(dá)5.3%便可見(jiàn)一斑。
3）港元匯率長(zhǎng)期在高位，港人外游港幣“好駛好用“，消費(fèi)力和購(gòu)買力輸出比輸入更強(qiáng)。而一直以來(lái)依賴內(nèi)地游客的旅游酒店零售飲食等行業(yè)，也未能因通關(guān)而明顯復(fù)甦，相反通往內(nèi)地完善的基建工程，如港珠澳大橋、深中通道等等更進(jìn)一步吸引港人北上消費(fèi)，真正融入大灣區(qū)生活。近年香港消費(fèi)模式的大轉(zhuǎn)變，也源于港人進(jìn)入內(nèi)地免簽證，可隨意到處旅游，反觀內(nèi)地同胞進(jìn)來(lái)香港卻需要簽證，多數(shù)只是一簽一行。這種不對(duì)等現(xiàn)象，也是香港消費(fèi)力疲弱的原因之一。
利好消息也有以下：
1）較早前銀行不愿意放款，或者說(shuō)以嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度對(duì)待物業(yè)貸款申請(qǐng)人，不肯借錢出去支援按揭市場(chǎng)，引致物業(yè)交投一片寂靜。在雙料議員和各持份者不斷訴求下，港府指示金管局介入巿場(chǎng)，銀行受到多方壓力，終于迅速啟動(dòng)借貸機(jī)制，重新正常批核按揭貸款申請(qǐng)，有助物業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2）香港銀行存款近18萬(wàn)億港元，比去年增加6%，其中近10萬(wàn)億元是定期存款。美聯(lián)儲(chǔ)本月會(huì)減息，不論減多少都是非常利好消息，象征減息周期開(kāi)始啟動(dòng)，資金會(huì)慢慢釋放到市場(chǎng)，而這些消費(fèi)力會(huì)留在香港，包括流進(jìn)股市和樓市，形成經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。
3）中共二十屆三中全會(huì)進(jìn)一步確定改革開(kāi)放政策不會(huì)改變，香港“一國(guó)兩制“的獨(dú)特地位長(zhǎng)期不變，國(guó)際金融中心、貿(mào)易中心、創(chuàng)科中心和人民幣離岸中心等等的地位不會(huì)改變。香港好國(guó)家好，國(guó)家好香港更好，因此國(guó)策會(huì)更支持香港發(fā)展，例如央企、國(guó)企會(huì)投資香港股市、樓市等等。
4）人才政策成功奏效，目前香港有超過(guò)32萬(wàn)高才、優(yōu)才、專才申請(qǐng)來(lái)港，成功獲得批準(zhǔn)的有逾20萬(wàn)人，而已經(jīng)進(jìn)入香港工作和居住的有近14萬(wàn)人，加上家庭成員，估計(jì)超越20萬(wàn)人口留在香港。這批優(yōu)秀人才正好填補(bǔ)了移民流走的人口，香港人口重回高峰時(shí)期的753萬(wàn)人左右，這無(wú)疑帶動(dòng)了居住需求，縱使今年樓價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，租金估計(jì)仍然還有6%左右升幅。
