【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：“樂(lè)建居”流標(biāo)的啟示，如何讓更多市民找到幸福感？
專欄：金融
發(fā)布日期：2024-07-29
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蔡志忠-山西省政協(xié)常委及港區(qū)召集人、港區(qū)省級(jí)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席
政府推出私人參建居屋“樂(lè)建居”招標(biāo)，惟日前宣布，首幅招標(biāo)的柴灣地皮以流標(biāo)收?qǐng)?。市?chǎng)一片嘩然，筆者卻不感意外，原因很簡(jiǎn)單，首先“樂(lè)建居”訂明必須在出售時(shí)評(píng)估當(dāng)時(shí)的市價(jià)，再以六五折出售予合資格居屋申請(qǐng)人，參與的發(fā)展商投標(biāo)與推售項(xiàng)目相距一段時(shí)間，難以掌握屆時(shí)價(jià)格；更重要的一點(diǎn)，現(xiàn)時(shí)柴灣的新樓每呎售價(jià)在1.5萬(wàn)元至1.6萬(wàn)元左右，如果以六五折訂價(jià)，即開(kāi)售價(jià)每呎大約只能有1萬(wàn)元，試問(wèn)建筑成本、利息支出和營(yíng)運(yùn)開(kāi)支等等，加起來(lái)已接近8千元左右，即是未計(jì)算地價(jià)已幾乎無(wú)利可圖，如何還有條件投標(biāo)？
港府關(guān)心基層居住環(huán)境，長(zhǎng)期以來(lái)興建大量公營(yíng)房屋，其中資助房屋包括出售居屋、夾屋等，讓中下階層能夠買樓上車，擁有自置居所，是非常好的政策。作為工商界一份子，筆者當(dāng)然全力支持，不過(guò)向來(lái)政府興建公營(yíng)房屋，是幫助弱勢(shì)族群的一種社會(huì)福利，需要?jiǎng)佑么罅抗麃?lái)進(jìn)行，今天港府想推卸給私人發(fā)展商參與，如果成事固然很好，但是在今天樓市低迷的情況下，恐怕事與愿違。原因同樣很簡(jiǎn)單，建筑成本很昂貴，利率也一直在高位，近年私樓地皮拍賣都曾出現(xiàn)流標(biāo)，何況是私人參建的“樂(lè)建居”，實(shí)在難有吸引力。
分開(kāi)兩個(gè)市場(chǎng) 供應(yīng)比例7:3改成3:7
房屋政策長(zhǎng)期引起社會(huì)爭(zhēng)議，究竟是應(yīng)該興建更多的公營(yíng)房屋讓基層家庭上樓，還是推出更多的土地讓發(fā)展商興建私人房屋？坊間總是認(rèn)為地產(chǎn)商謀取暴利，對(duì)他們向來(lái)也總是“另眼相看”。公道講，如今的市道，樓價(jià)已回到七八年前，地產(chǎn)發(fā)展商、物業(yè)投資者和一衆(zhòng)以物業(yè)作抵押的中小企業(yè)，隨時(shí)賣樓都要蝕讓離場(chǎng)。地產(chǎn)市場(chǎng)真正不會(huì)虧損的是港府，賣地收入、各項(xiàng)印花稅、物業(yè)稅以及利得稅等等，這些都長(zhǎng)期為港府庫(kù)房帶來(lái)收益。可以這樣形容，如果有更多的土地用來(lái)作私人住宅和商業(yè)發(fā)展，港府庫(kù)房收入就會(huì)增加，就有更多的資源幫助弱勢(shì)社群。
針無(wú)兩頭利，坊間都將地產(chǎn)霸權(quán)指向地產(chǎn)商，其實(shí)港府才是最大的地產(chǎn)商。當(dāng)樓市好的時(shí)候，土地拍賣多人競(jìng)投，港府除了賣地收入增加，其他各項(xiàng)相關(guān)房屋的稅收也會(huì)增加；當(dāng)市道差的時(shí)候，土地拍賣乏人問(wèn)津，港府庫(kù)房赤字也增加，社會(huì)福利就會(huì)減少。所以筆者一直強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是執(zhí)政港府還是弱勢(shì)團(tuán)體，都應(yīng)該支持這個(gè)最好的方法，就是將樓市分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是公營(yíng)房屋市場(chǎng)，另一個(gè)是私人房屋市場(chǎng)。筆者想更淸楚地講一下公營(yíng)房屋市場(chǎng)，如今的房屋政策是7:3之比，即7成土地興建公營(yíng)房屋，3成興建私人房屋，而在7成公營(yíng)房屋里面，大致上又是7:3比例，即7成建公屋，3成建資助房屋。筆者的建議是，將這個(gè)7:3之比改成相反的3:7之比，說(shuō)白一點(diǎn)，就是將公營(yíng)房屋中的7成房屋，興建讓大部分民衆(zhòng)都買得起的廉價(jià)資助房屋，讓更多的市民能夠擁有自置居所，找到真正的幸福感。
工商鋪超賣 企業(yè)家低吸良機(jī)
居住房屋是全球核心大城市的必須品，而各大城市的樓價(jià)因剛性需求而比較堅(jiān)挺，對(duì)香港來(lái)說(shuō)，樓市不單單是香港的市埸，更是14億中國(guó)人口的市場(chǎng)。在其他行業(yè)（包括創(chuàng)科、能源、醫(yī)療等）仍然沒(méi)有作出太大貢獻(xiàn)的時(shí)候，地產(chǎn)仍然需要保留其繳稅大戶的功能。我們需要有一個(gè)財(cái)政穩(wěn)健的政府，有能力支援低下階層，又不必到處征稅，這樣才是香港之福。對(duì)于住宅市場(chǎng)，本人不太擔(dān)心，港府撤銷干預(yù)措施，樓市能夠健康發(fā)展。然而工商市場(chǎng)，筆者比較不樂(lè)觀，或者說(shuō)短期內(nèi)比較不看好，由于基本因素沒(méi)有改變，地緣政治因素緊張，利息仍維持在高位，國(guó)內(nèi)外營(yíng)商環(huán)境下滑，引致大家寧可將錢放在銀行收息，也不肯外出投資消費(fèi)。
寫字樓今年租金將持續(xù)下跌，商鋪也由于吉鋪增加而造成壓力，工商市場(chǎng)將會(huì)是一場(chǎng)殘酷的持久戰(zhàn)。是的，我們都在盼望利率快點(diǎn)下調(diào)，埋怨為何美國(guó)一直不減息，令香港也不能減息，可是大家有沒(méi)有回想以前，八十年代時(shí)利率曾經(jīng)高達(dá)十幾二十厘，九十年代也長(zhǎng)期在十厘以上，今天供樓利率在4厘至6厘之間，是否屬于高利率乃見(jiàn)仁見(jiàn)智，萬(wàn)一繼續(xù)維持高息幾年，又是否能夠堅(jiān)持下去？這個(gè)市場(chǎng)需要改變，引入更多有實(shí)力的企業(yè)家和投資者進(jìn)來(lái)參與，原有持重貨的投資者需要大幅減價(jià)促銷，讓出部分物業(yè)到其他人手里，這樣的市場(chǎng)就會(huì)變得健康。而對(duì)于實(shí)力雄厚的財(cái)團(tuán)和企業(yè)家們，今天超賣的工商鋪物業(yè)，正是他們趁低吸納的良機(jī)。
