【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：《面對唱淡言論 我們要對香港有信心》
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2024-02-17
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蔡志忠-香港東區(qū)工商業(yè)聯(lián)會首席會長、香港專業(yè)地產(chǎn)商會會長、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長、香港福建社團(tuán)聯(lián)會永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席
樓市交投萎縮，物業(yè)市場屢破歷史新低紀(jì)錄。繼去年住宅樓市總成交量僅錄得約4.6萬宗，創(chuàng)有紀(jì)錄的33年以來最低后，在剛過去的農(nóng)歷新年4天假期內(nèi)，全港十大指標(biāo)屋苑竟也錄到零成交，即是全部捧蛋，同樣創(chuàng)出有紀(jì)錄以來農(nóng)歷新年的零成交紀(jì)錄。坊間有聲音不斷呼吁港府在月底的財(cái)政預(yù)算案撤辣，單憑以上這些凄涼的數(shù)字，財(cái)爺也應(yīng)該順應(yīng)民意，考慮對樓市全面撤辣，因?yàn)樵僖膊粫腥朔磳Τ蜂N這些不合時宜的辣招稅。
23條立法 社會穩(wěn)定專心搞經(jīng)濟(jì)
經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，外資看淡香港金融市場前景，企業(yè)資金繼續(xù)出現(xiàn)撤離跡象。摩根士丹利前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅奇(Stephen Roach)高呼香港已經(jīng)玩完，港府推動23條立法可能是羅奇發(fā)表有關(guān)言論的導(dǎo)火線，香港作為國際金融中心，如果外資擔(dān)心而進(jìn)一步撤出，香港就會很糟糕。不過筆者認(rèn)為，在過去的二、三十年以來，香港經(jīng)歷多次金融危機(jī)，不時有人預(yù)測香港經(jīng)濟(jì)玩完，但每次香港都證明了實(shí)力和韌力，并屢次再創(chuàng)高峰。香港是自由開放市場，難免受外圍因素影響，大家要相信香港的優(yōu)勢仍在，正是23條立法，香港才會更加穩(wěn)定，因?yàn)橐院笤俨粫腥颂焯熘v23條，香港是經(jīng)濟(jì)城市，只要各界人士奉公守法，不亂搞政治活動，像新加坡一樣，經(jīng)濟(jì)同樣可以繼續(xù)繁榮，金融中心地位更加提升。
至于今年的寫字樓巿場，相信仍然十分嚴(yán)峻，面對市場大量供應(yīng)，此板塊沽壓沉重，成交量和價都會進(jìn)一步下跌。不過，今年第三季后相信中央和港府會作出一系列救市方案，無論是金融股市還是商業(yè)物業(yè)，估計(jì)國家隊(duì)和香港隊(duì)正在作準(zhǔn)備，捱過這個寒冬，民間資金也要做好預(yù)備跟隨，在投資市場里，有甚么比順?biāo)浦鄹菀?，這可能是千載難逢的撈底機(jī)會。
預(yù)期樓市全面撤辣 內(nèi)地客全面獲發(fā)通行證入境
香港是旅游之都，然而近年來游客有減少趨勢，尤其是高端消費(fèi)市場出現(xiàn)倒退，很明顯游客輸出多于輸入。有見及此，近期港府推出一些支援措施，例如「夜繽紛」、「盛事經(jīng)濟(jì)」等等，其實(shí)非常好，尤其是推動各項(xiàng)體育、音樂和展覽等大型盛會，對香港的形象和經(jīng)濟(jì)直接帶來正面效益，值得一贊。筆者提議加大力度推廣各項(xiàng)盛事，香港要鞏固國際金融中心地位，我們有能力和條件，誓要將香港打造成盛事之都；此外，不要忘掉我們有旅游之都的美譽(yù)，強(qiáng)烈要求中央政府批準(zhǔn)全國人民持通行證入境香港，我們完全有足夠配套設(shè)施應(yīng)付大量內(nèi)地同胞進(jìn)入觀光旅游購物。
據(jù)聞剛開放免簽證的新加坡，新春期間內(nèi)地旅客比往年多了15倍，而且是經(jīng)過特別挑選的高端消費(fèi)游客才優(yōu)先給予進(jìn)入，我們香港身為中國一分子，怎可以讓新加坡、馬來西亞、泰國等國家專美？香港處于多事之秋，面對逆境困難重重，許多人對前景感到憂慮。但筆者相信，所有的一切中央都看在眼里，港府也會聽進(jìn)耳朵，重振旅游業(yè)，拯救酒店、零售、飲食等中小企業(yè)迫在眉睫，因此，開放更多的旅客人數(shù)進(jìn)入香港是遲早和必須做的事。
基于以上原因，商鋪市場不宜過度看淡，筆者相信，商鋪價格在高位下調(diào)3成后開始找到支持點(diǎn)，由于利率仍在高位，資本市場貸款負(fù)擔(dān)沈重，市場上仍然會有不少筍貨登場，因此超過3成折讓的商鋪物業(yè)是可以考慮作為長線投資選擇。對于工商物業(yè)市場，下調(diào)壓力相對比住宅更為嚴(yán)重，近期中小企業(yè)出現(xiàn)供樓還款困難，源于供樓負(fù)擔(dān)比過往多了好幾倍。
銀行應(yīng)對工商物業(yè)提供「還息不還本」
工商物業(yè)的供樓負(fù)擔(dān)比1年前多幾倍，有這么夸張嗎？筆者舉舉例子，各位會比較清楚，以前同業(yè)拆息（Hibor)利率很低，銀行又給予還息不還本，即供樓只計(jì)算利息約2厘；如今同業(yè)拆息在5厘甚至以上，如果以H+1.6%計(jì)算，供樓利息約6.6%，加上每年要還本金大約是5%左右，等于供款高達(dá)11.6%，比1年前多出近5倍，如此龐大支出如何負(fù)擔(dān)？因此，筆者呼吁金管局繼續(xù)指示銀行，對持有工商物業(yè)的中小企業(yè)客戶采取寬松態(tài)度，有一點(diǎn)很重要，疫情過后經(jīng)濟(jì)似乎沒有明顯好轉(zhuǎn)，中小企業(yè)仍然百上加斤，請繼續(xù)給予客戶還息不還本，為期直至2024年12月31日為止。
筆者文章講樓市論經(jīng)濟(jì)，其實(shí)背后有一班高人指點(diǎn)，他們非常熱愛國家和香港，是分別在不同領(lǐng)域的成功人物以及專業(yè)人士，大家都投資和生活在香港，希望國家好香港也好，因此常常「恨鐵不成鋼」?？偫ǘ裕覀儗ο愀塾行判?，預(yù)期港府會順應(yīng)民意，財(cái)政預(yù)算案很大機(jī)會對樓市全面撤辣；此外，中央支援香港，所有內(nèi)地游客將可全面獲發(fā)通行證進(jìn)入香港。
