【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：《減辣之后 樓市何去何從？
專欄：華聲報道
發(fā)布日期：2023-11-06
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長
上月底港府宣布對樓市減辣，引起外界一片憧憬，一二手樓市交投略為增加，給寂靜的市場帶來一點希望。然而，減辣一星期以來，樓市表現(xiàn)仍然疲弱，究竟為何？經(jīng)過幾年新冠疫情的折磨，香港經(jīng)濟(jì)受到極大沖擊，樓市早已嚴(yán)重內(nèi)傷，港府到今天才出手，其實已錯過最佳救市時機，樓市要完全復(fù)原需要一段漫長時間。當(dāng)然，從另一個角度看，有政策支持樓市，也等于支持經(jīng)濟(jì)，有總比沒有好，只能冀望先讓成交量慢慢增加，從而帶動整體經(jīng)濟(jì)流通。
如實反映市況 不應(yīng)盲目唱好
近年香港發(fā)生不少變化，有人離開也有人進(jìn)來，作為中國香港人一定要愛國愛港。那么誰最熱愛香港、誰最支持香港國際金融中心地位？筆者認(rèn)為是留在香港堅守著陣地，以及以真金白銀作出投資的人，他們最有發(fā)言權(quán)。正是因為如此，我們要實事求是看待事物，評論樓市更要如實反映市況，指出政策缺點所在，不應(yīng)盲目唱好，才能真正解決問題。筆者一直強調(diào)，樓市是香港經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)，撤銷辣招拯救樓市，不會讓重傷的樓市立即復(fù)原反彈，只可以制造多一些成交，讓中小企業(yè)的樓宇抵押貸款松一口氣，是幫助經(jīng)濟(jì)復(fù)甦的重要舉措。
我們目前面臨的經(jīng)濟(jì)狀況，其真實的數(shù)據(jù)是殘酷的，香港零售市場9月份的表現(xiàn)，只比去年同期增長13%，比預(yù)期中差；地產(chǎn)從業(yè)員跌至4萬人左右，平均每13.5人開一張買賣單；香港仔、何文田等區(qū)的優(yōu)質(zhì)新盤開價每呎1.7萬至2萬元左右，價格重回7至8年前；屯門新盤發(fā)展商罕有推出賣樓保證，如物業(yè)入伙時樓價下跌可獲賠償5%；還有縱使減辣，東涌填海第106B區(qū)住宅地招標(biāo)，地產(chǎn)商依然出價未達(dá)政府底價而流標(biāo)，是今年官地第5次流標(biāo)，反映發(fā)展商并不看好樓市前景。
如何制造買地誘因？
就以政府土地招標(biāo)多次出現(xiàn)流標(biāo)為例，社會上有聲音指責(zé)是地產(chǎn)商暗中聯(lián)手，故意出低價迫使土地流標(biāo)，將來港府土地賤賣引致庫房收入大減，甚至出現(xiàn)財政赤字，責(zé)任歸咎于地產(chǎn)商。對于外界這種責(zé)備態(tài)度，筆者認(rèn)為一點都不出奇，地產(chǎn)行業(yè)以往長期賺大錢，地產(chǎn)商在大衆(zhòng)眼中都是富豪財團(tuán)，市道好時積極買地建屋，貨如輪轉(zhuǎn)；如今市道轉(zhuǎn)差不肯投地，引致土地流標(biāo)，難免會讓一些人產(chǎn)生不滿。不過話要說回來，假如賣出的土地價格偏低，又會使另一些人認(rèn)為港府賤賣土地，將利益輸送給地產(chǎn)商。
至于為什么地產(chǎn)商強烈要求港府撤銷樓市辣招？原因是樓市已經(jīng)回到「冰河時期」，10月份包括住宅、工商鋪、車位在內(nèi)的總成交量竟然只有2,925宗，是33年以來月份次低，非常離譜和可悲。大家要客觀看待事實，地產(chǎn)商賣出樓房資金才能回籠，才會積極投地發(fā)展，在市道好的時候，甚至肯出高價買地，政府庫房收入自然也會增加；相反，如果樓市像今天這樣冰封，地產(chǎn)商不但只會出低價競投，甚至干脆不投。內(nèi)地房企的財政危機，陸續(xù)出現(xiàn)的暴雷情景，是一個血的教訓(xùn)，難道香港地產(chǎn)商看不到嗎？
準(zhǔn)備一場持久戰(zhàn)
因此，要讓賣地收入增加，首先就要讓樓市交易量恢復(fù)正常，制造更多吸引地產(chǎn)商買地的誘因。什么是正常市場？就是回到13年前，重返2010年時的樓市政策，光是減辣不夠徹底，應(yīng)該撤銷所有樓市辣招。地球正處于政經(jīng)紛亂時期，地緣政治局勢動蕩，戰(zhàn)爭引起生靈涂炭，在環(huán)球經(jīng)濟(jì)不景氣之下，作為金融中心的香港正處于風(fēng)口浪尖，非常時期必須用非常手段全力救市。
港府總是鼓勵市民，對香港要有信心，然而經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)卻并不理想，中小企業(yè)要守到甚么時候，明年、后年，還是更久？筆者比較保守，已經(jīng)做好心理準(zhǔn)備，這將會是一場持久戰(zhàn)。在此仍然苦口婆心地作出警告，樓市的最大的敵人、消費市場的對抗者、也是企業(yè)大量借貸產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)擔(dān)的債主，就是高利率，仍然會維持一段長時間，這是金管局總裁余偉文說的，大家一定要記住。
